Czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem? Jak policzyć rentowność najmu

Opracowanie: Dobry Metr · aktualizacja 05.11.2026

Rentowność najmu brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu mieszkania. Rentowność netto uwzględnia dodatkowo podatek, opłaty, remonty, ubezpieczenie, miesiące bez najemcy i koszty zakupu. Czy najem się opłaca, zależy od tych liczb dla konkretnego mieszkania, a nie od średniej z rynku. Ten poradnik opisuje, jak je policzyć; nie jest poradą inwestycyjną.

Rentowność brutto: wzór

Oznaczmy:

• K – miesięczny czynsz najmu,
• C – cena zakupu mieszkania.

Rentowność brutto (w procentach rocznie) = 12 × K ÷ C × 100%.

To prosty wskaźnik do porównywania mieszkań między sobą. Nie mówi, ile zostanie w kieszeni, bo pomija podatek, koszty i przerwy w najmie. Dwa mieszkania o tej samej rentowności brutto mogą dać bardzo różny wynik netto, np. gdy jedno wymaga remontu, a drugie nie.

Rentowność netto: co odjąć

Rentowność netto (w procentach rocznie) = (przychód roczny − podatek − koszty roczne) ÷ (C + koszty zakupu) × 100%.

Przychód roczny to czynsz za miesiące, w których mieszkanie jest wynajęte. Jeśli zakładasz, że przez M miesięcy w roku nie będzie najemcy, przychód wynosi (12 − M) × K.

Od przychodu odejmij:

• Ryczałt od najmu prywatnego: 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Ryczałt liczy się od przychodu, bez odliczania kosztów, więc koszty z kolejnych punktów nie obniżają podatku. Szczegóły w poradniku Podatek od najmu.
• Opłaty, których nie przenosisz na najemcę: np. część czynszu dla wspólnoty, podatek od nieruchomości. Przy najmie zwykłym oprócz czynszu pobierasz od najemcy tylko opłaty niezależne od właściciela, czyli za media i odpady (art. 9 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów), więc koszty wspólnoty uwzględniasz w czynszu.
• Remonty i wymiany wyposażenia: naprawy, które obciążają wynajmującego, i odświeżenie mieszkania między najemcami.
• Ubezpieczenie mieszkania.
• Koszty obsługi: np. ogłoszenia, pośrednik, zarządca, notariusz przy najmie okazjonalnym (taksa za oświadczenie najemcy to najwyżej 1/10 minimalnego wynagrodzenia, art. 19a ust. 7 tej ustawy).

Do ceny zakupu dolicz koszty transakcji. Przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym zwykle płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC), a do tego taksę notarialną, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej i ewentualnie prowizję pośrednika.

Skąd wziąć cenę zakupu

Cena z ogłoszenia to kwota, którą chce dostać sprzedający. Ceny, za które mieszkania naprawdę sprzedano, są w Rejestrze Cen Nieruchomości, zasilanym aktami notarialnymi. Opisujemy go w poradniku Rejestr cen nieruchomości.

Mediany cen z aktów dla Warszawy i dzielnic pokazujemy na stronie ceny mieszkań w Warszawie, z okresem aktów i źródłem. Jeśli masz już mieszkanie, jego orientacyjną wartość z cen transakcyjnych sprawdzisz w wycenie mieszkania. Przy wyniku podajemy liczbę transakcji, okres aktów i datę danych.

Skąd wziąć czynsz

Czynsz do wzoru weź z porównania ofert mieszkań podobnych do Twojego: ta sama okolica, metraż, liczba pokoi, stan i wyposażenie, oferty z ostatnich miesięcy. To stawki ofertowe, a nie czynsze z umów, bo w Polsce nie ma publicznego rejestru czynszów. Rzeczywisty czynsz może być niższy po negocjacjach. Jak porównywać oferty, opisujemy w poradniku Jak ustalić czynsz najmu.

Do policzenia rentowności brutto dla konkretnego mieszkania potrzebne są dwie liczby: czynsz ofertowy podobnych mieszkań z datą i liczbą ofert oraz wartość mieszkania z cen transakcyjnych.

Czego wzór nie pokazuje

• Zmiany wartości mieszkania: ceny mogą rosnąć albo spadać. Zysk albo strata na wartości nie są częścią rentowności z najmu.
• Kredytu: jeśli kupujesz z kredytem, liczy się też rata i odsetki. Rentowność kapitału własnego liczy się wtedy inaczej niż rentowność całej ceny.
• Ryzyka najemcy: zaległości, spór o kaucję, czas potrzebny na opróżnienie lokalu. Zasady opisujemy w poradniku Ustawa o ochronie praw lokatorów.
• Czasu pracy właściciela: szukanie najemców, protokoły, naprawy.
• Podatku przy sprzedaży: sprzedaż przed upływem 5 lat od końca roku nabycia może podlegać podatkowi dochodowemu (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT).

Najczęstsze błędy przy liczeniu rentowności

• Cena ofertowa zamiast transakcyjnej: podstawienie do wzoru ceny z ogłoszenia sprzedaży zaniża rentowność, jeśli mieszkanie da się kupić taniej niż w ogłoszeniu.
• Pojedyncza wysoka oferta najmu zamiast typowej: do wzoru bierz środek przedziału podobnych ofert, a nie pojedyncze drogie ogłoszenie z okolicy.
• Pominięcie miesięcy bez najemcy: nawet jeden pusty miesiąc w roku obniża przychód o jedną dwunastą.
• Koszty jako odliczenie od podatku: przy ryczałcie od najmu prywatnego koszty nie obniżają podatku, więc odejmujesz je od wyniku, a nie od podstawy ryczałtu.
• Pominięcie kosztów zakupu: podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna i opłaty sądowe zwiększają kwotę, którą naprawdę wydajesz na mieszkanie.
• Porównanie z innym okresem: cena zakupu i czynsz powinny dotyczyć tego samego czasu. Cena sprzed kilku lat i dzisiejszy czynsz dają inny wynik niż dwie dzisiejsze liczby.

Przy porównywaniu kilku mieszkań licz je tą samą metodą i z tymi samymi założeniami, np. tą samą liczbą miesięcy bez najemcy. Wtedy różnice w wyniku wynikają z mieszkań, a nie z założeń.

Jak porównać najem z innymi formami oszczędzania

Żeby porównać najem z lokatą albo obligacjami, licz rentowność netto, po podatku, w tym samym okresie i dla tej samej kwoty. Pamiętaj, że różnią się też ryzykiem, płynnością, czyli tym, jak szybko odzyskasz pieniądze, i nakładem pracy. Nie wskazujemy, co wybrać: to zależy od Twojej sytuacji.

Policz dla swojego mieszkania

1. Sprawdź wartość mieszkania z cen transakcyjnych w wycenie mieszkania.
2. Ustal czynsz z porównania podobnych ofert z ostatnich miesięcy.
3. Policz rentowność brutto według wzoru.
4. Odejmij ryczałt, koszty i miesiące bez najemcy, a do ceny dolicz koszty zakupu, żeby dostać rentowność netto.