Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania: terminy, przyczyny i forma

Opracowanie: Dobry Metr · aktualizacja 05.11.2026

Umowę najmu mieszkania na czas nieoznaczony, z czynszem płatnym co miesiąc, najemca może wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że umowa przewiduje inne terminy (art. 673 § 1 i art. 688 Kodeksu cywilnego). Wynajmujący może wypowiedzieć najem lokatorowi tylko z przyczyn wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów, na piśmie i z podaniem przyczyny (art. 11 ust. 1).

Umowa na czas nieokreślony: terminy wypowiedzenia

Kodeks cywilny pozwala obu stronom wypowiedzieć najem zawarty na czas nieoznaczony z zachowaniem terminów umownych, a gdy umowa ich nie podaje, terminów ustawowych (art. 673 § 1). Dla lokali przy czynszu płatnym miesięcznie najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688).

Przykład: wypowiedzenie, które druga strona dostanie 10 marca, przy terminie trzymiesięcznym rozwiązuje umowę z końcem czerwca. Liczy się dzień, w którym pismo doszło do drugiej strony tak, że mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego).

Dla wynajmującego to nie wszystko: musi mieć też przyczynę wymienioną w ustawie o ochronie praw lokatorów (opis niżej).

Umowa na czas określony: kiedy można ją wypowiedzieć

Jeśli czas trwania najmu jest oznaczony, obie strony mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). Niezależnie od umowy obowiązują przyczyny ustawowe: właściciel może wypowiedzieć najem z przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów (opisanych niżej), a najemca bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu jego albo domowników (art. 682 Kodeksu cywilnego). Poza tymi przypadkami umowa kończy się z upływem czasu, na jaki ją zawarto, albo wcześniej za porozumieniem stron.

Dlatego przy podpisywaniu umowy na czas określony warto wpisać konkretne przypadki wypowiedzenia i jego terminy, np. zaległości w czynszu albo zmianę miejsca pracy najemcy. Wynajmujący lokalu mieszkalnego musi przy tym pamiętać, że jego przyczyny wypowiedzenia ogranicza ustawa o ochronie praw lokatorów.

Wypowiedzenie przez wynajmującego: tylko z przyczyn z ustawy

Jeśli lokator płaci za używanie lokalu, właściciel może wypowiedzieć mu najem tylko z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2–5 ustawy o ochronie praw lokatorów (i w kilku przepisach o zasobie gminy). Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę (art. 11 ust. 1).

Zaległości w czynszu

Właściciel może wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu albo innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Wcześniej trzeba go uprzedzić na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności (art. 11 ust. 2 pkt 2).

Używanie lokalu niezgodnie z umową

Ta sama miesięczna podstawa dotyczy lokatora, który mimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową albo niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki i dopuszcza do szkód, niszczy urządzenia wspólne albo rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy (art. 11 ust. 2 pkt 1). Podstawą jest też podnajem albo oddanie lokalu do używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela (art. 11 ust. 2 pkt 3).

Własne potrzeby właściciela

Właściciel, który chce sam zamieszkać w swoim lokalu, może wypowiedzieć najem najpóźniej na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, albo jeśli właściciel dostarczy mu lokal zamienny (art. 11 ust. 4). Lokal zamienny to według art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy lokal w tej samej miejscowości, wyposażony co najmniej w takie urządzenia techniczne jak dotychczasowy, z taką samą powierzchnią pokoi; ten ostatni warunek jest spełniony, gdy na osobę w gospodarstwie domowym przypada 10 m² łącznej powierzchni pokoi, a w gospodarstwie jednoosobowym 20 m². Bez takiego lokalu termin wynosi 3 lata naprzód, również na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 5). Te same zasady dotyczą zamieszkania pełnoletniego dziecka, rodzica albo osoby, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny; wypowiedzenie musi wskazać tę osobę (art. 11 ust. 7).

Inne przypadki

Ustawa przewiduje też wypowiedzenie z sześciomiesięcznym terminem, gdy najemca nie mieszka w lokalu dłużej niż 12 miesięcy (art. 11 ust. 3 pkt 1), oraz osobne zasady dla lokatora po 75. roku życia przy wypowiedzeniu z art. 11 ust. 5 (art. 11 ust. 12). Z innych ważnych przyczyn właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie najmu i nakazanie opróżnienia lokalu (art. 11 ust. 10).

Wypowiedzenie przez najemcę

Najemca umowy na czas nieoznaczony wypowiada ją z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku ustawowych: przy czynszu płatnym miesięcznie najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca (art. 673 § 1 i art. 688 Kodeksu cywilnego). Przy umowie na czas oznaczony najemca może ją wypowiedzieć w wypadkach wskazanych w umowie (art. 673 § 3). Niezależnie od umowy, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeśli o wadach wiedział przy podpisaniu umowy (art. 682 Kodeksu cywilnego).

Najemca może też odmówić przyjęcia podwyżki czynszu: w ciągu 2 miesięcy od wypowiedzenia wysokości czynszu oświadcza na piśmie, że nie przyjmuje podwyżki, a stosunek najmu rozwiązuje się z upływem okresu wypowiedzenia tej podwyżki (art. 8a ust. 5 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Najem okazjonalny: jak się kończy

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki ją zawarto, albo rozwiązuje się po upływie okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 1 ustawy). Z przepisów o wypowiedzeniu ustawa stosuje do najmu okazjonalnego art. 11 ust. 2 pkt 1–3 (art. 19e), o ile właściciel zgłosił umowę do urzędu skarbowego. Jeśli najemca nie wskaże w terminie nowego lokalu w miejsce tego, w którym nie może już zamieszkać, właściciel może wypowiedzieć umowę na piśmie z co najmniej siedmiodniowym okresem wypowiedzenia (art. 19d ust. 5). Szczegóły w poradniku Najem okazjonalny.

Rozwiązanie za porozumieniem stron

Strony umowy mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania w granicach prawa (art. 353¹ Kodeksu cywilnego), więc mogą też w każdej chwili rozwiązać najem za porozumieniem. W porozumieniu zapisz datę końca najmu i wydania lokalu, sposób rozliczenia czynszu, mediów i kaucji oraz termin sporządzenia protokołu zwrotu.

Co musi zawierać pismo

Zamiast wzoru podajemy listę elementów:

• dane obu stron i adres mieszkania;
• oznaczenie umowy, której dotyczy wypowiedzenie (data zawarcia);
• jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu;
• termin wypowiedzenia i dzień, w którym najem się kończy;
• przyczynę wypowiedzenia, jeśli wypowiada wynajmujący (art. 11 ust. 1), a przy zaległościach także informację o wcześniejszym uprzedzeniu i dodatkowym terminie;
• przy wypowiedzeniu na rzecz członka rodziny: osobę, która ma zamieszkać w lokalu (art. 11 ust. 7);
• datę i własnoręczny podpis.

Pismo wyślij tak, żeby mieć dowód doręczenia, np. listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. W czasie najmu strony mają informować się nawzajem na piśmie o zmianie adresu; jeśli tego nie zrobią, nieodebrany list polecony wysłany na ostatni adres uważa się za doręczony (art. 6g ustawy o ochronie praw lokatorów).

Po zakończeniu umowy: protokół i kaucja

Po końcu najmu strony porównują stan mieszkania z protokołem z dnia wydania, rozliczają media i kaucję. Kaucję zwraca się w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności (art. 6 ust. 4). Jak to przygotować, opisujemy w poradniku Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Jeśli po zakończeniu najmu planujesz sprzedaż, wartość mieszkania z cen transakcyjnych sprawdzisz w wycenie mieszkania.