Podatek od najmu mieszkania w 2026 r.: stawki, progi i terminy

Opracowanie: Dobry Metr · aktualizacja 05.11.2026

Przychód z prywatnego najmu mieszkania jest w 2026 r. opodatkowany ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, Dz.U. 2025 poz. 843). Ryczałt liczysz od przychodu, czyli od czynszu, który faktycznie dostałeś, bez odejmowania kosztów.

Ile wynosi podatek od najmu w 2026 r.

Stawki ryczałtu dla przychodów z prywatnego najmu określa art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie: 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad 100 000 zł. Próg liczy się w roku podatkowym, czyli w roku kalendarzowym.

Ustawa z 15 maja 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 779), która zmieniła ustawę o ryczałcie od 1 lipca 2026 r., dodała tylko przepis o pełnomocnictwie do podpisywania ewidencji. Stawek ani progów dla najmu nie zmieniła.

Przykład: przychód poniżej i powyżej progu

Liczby poniżej to tylko arytmetyka na przykładowym przychodzie, nie stawka rynkowa czynszu.

• Przychód 48 000 zł w roku: 8,5% z 48 000 zł to 4 080 zł ryczałtu.
• Przychód 130 000 zł w roku: 8,5% ze 100 000 zł to 8 500 zł, a 12,5% z nadwyżki 30 000 zł to 3 750 zł. Razem 12 250 zł.

Kiedy najem jest „prywatny”

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia najem jako osobne źródło przychodów, pod warunkiem że wynajmowana rzecz nie jest związana z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6). Dochody z tego źródła są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach ustawy o ryczałcie (art. 9a ust. 6 tej ustawy). Inaczej niż przy działalności gospodarczej, przy prywatnym najmie nie wybierasz między ryczałtem a skalą podatkową.

Ustawa o ryczałcie opodatkowuje przy prywatnym najmie pieniądze i wartości pieniężne otrzymane albo postawione do Twojej dyspozycji w roku (art. 6 ust. 1a). Liczy się więc czynsz, który wpłynął, a nie ten, który najemca jest winien.

Jeśli mieszkanie wynajmujesz w ramach firmy, obowiązują zasady dla działalności gospodarczej. Ten poradnik ich nie opisuje.

Małżonkowie: oświadczenie i próg 200 000 zł

Małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, domyślnie rozliczają przychód z najmu według udziałów, czyli zwykle po połowie (art. 12 ust. 5 i 6 ustawy o ryczałcie). Każde z nich ma wtedy własny próg 100 000 zł.

Mogą też złożyć pisemne oświadczenie, że całość przychodu opodatkowuje jedno z nich (art. 12 ust. 6). Oświadczenie składa się naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym w danym roku wpłynął pierwszy czynsz, albo do końca roku, jeśli pierwszy czynsz wpłynął w grudniu (art. 12 ust. 7). Przy takim oświadczeniu próg, od którego stosuje się stawkę 12,5%, wynosi 200 000 zł (art. 12 ust. 13).

Wybór obowiązuje też w kolejnych latach, dopóki małżonkowie w tym samym terminie nie zawiadomią urzędu na piśmie o rezygnacji (art. 12 ust. 8a). Oświadczenie może podpisać jedno z małżonków (art. 12 ust. 8c). Ustawa mówi o oświadczeniu o opodatkowaniu całości przez jedno z małżonków, a nie o „wspólnym rozliczeniu” znanym ze skali podatkowej.

Najem i firma na ryczałcie: osobne progi

Jeśli prowadzisz też działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem, próg 100 000 zł liczy się osobno dla przychodów z firmy i osobno dla przychodów z prywatnego najmu (art. 12 ust. 14). Przychody z jednego źródła nie przesuwają progu w drugim.

Kiedy i jak zapłacić ryczałt

Ryczałt obliczasz za każdy miesiąc i wpłacasz do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia następnego roku (art. 21 ust. 1). Ryczałt można też wpłacać kwartalnie: do 20. dnia miesiąca po kwartale, a za ostatni kwartał do 20 stycznia (art. 21 ust. 1a). Ustawa pozwala na to tylko podatnikom, których przychody w poprzednim roku nie przekroczyły równowartości 200 000 euro, oraz podatnikom rozpoczynającym działalność (art. 21 ust. 1b). O kwartalnych wpłatach informujesz w zeznaniu za rok, w którym je stosowałeś (art. 21 ust. 1c).

Podatek wpłacasz na swój mikrorachunek podatkowy. Numer wygenerujesz na stronie mikrorachunku w serwisie podatki.gov.pl z numeru PESEL albo NIP. Przy wpłatach w ciągu roku w polu symbolu formularza wpisujesz PPE, a przy dopłacie z zeznania rocznego PIT-28. Tak opisuje to strona Ministerstwa Finansów o dochodach z najmu (aktualizacja 30.09.2026).

PIT-28: zeznanie roczne

Zeznanie o wysokości przychodu i należnego ryczałtu składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 21 ust. 2 pkt 2). Zeznanie złożone wcześniej uważa się za złożone 15 lutego. Formularz to PIT-28.

Czy można odliczyć koszty i amortyzację

Ryczałt jest procentem przychodu (art. 12 ust. 1), więc wydatków na mieszkanie, takich jak remont, czynsz administracyjny, ubezpieczenie czy odsetki od kredytu, od niego nie odejmujesz. Nie odliczysz też amortyzacji, bo podstawą ryczałtu jest przychód, a nie dochód. Przy prywatnym najmie nie musisz też prowadzić ewidencji przychodów (art. 15 ust. 3).

Strona podatki.gov.pl przypomina, że przychód można pomniejszyć o przysługujące Ci odliczenia. To odliczenia z ustawy, a nie koszty utrzymania mieszkania.

Najem okazjonalny i krótkoterminowy a podatek

Najem okazjonalny to forma umowy z ustawy o ochronie praw lokatorów, a nie osobny rodzaj podatku. Przychód z niego rozliczasz tak samo jak z każdego prywatnego najmu: ryczałtem według stawek z art. 12 ust. 1 pkt 4. Jak zawrzeć taką umowę i zgłosić ją do urzędu skarbowego, opisujemy w poradniku Najem okazjonalny.

Zasady wynajmu na krótkie pobyty są w trakcie zmian: Sejm uchwalił 8.10.2026 rządowy projekt (druk nr 2865), który trafił do Senatu.

Ile zostaje z czynszu

Podatek to tylko jedna z pozycji, które obniżają to, co zostaje z czynszu. Do tego dochodzą opłaty, remonty, ubezpieczenie i miesiące bez najemcy. Jak to policzyć, opisujemy w poradniku Czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem?. Wartość mieszkania z cen transakcyjnych sprawdzisz w wycenie mieszkania.