Rejestr cen nieruchomości (RCN): co zawiera i jak sprawdzić ceny w Warszawie

Opracowanie: Dobry Metr · aktualizacja 05.11.2026

Rejestr cen nieruchomości (RCN) to publiczny rejestr cen, za które naprawdę sprzedano działki, domy i mieszkania. Dane pochodzą z aktów notarialnych, rejestr prowadzi starosta (w Warszawie — prezydent miasta), a od 13 lutego 2026 r. dane z niego są bezpłatne. Ceny transakcyjne sprawdzisz na mapie w module RCN w Geoportalu, w Warszawie także na mapie RCN miasta, a całe zbiory pobierzesz w plikach.

Czym jest rejestr cen nieruchomości

Rejestr cen nieruchomości to jedna z baz danych państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, zakładana dla obszaru całego kraju (art. 4 ust. 1a pkt 7 Prawa geodezyjnego i kartograficznego). Tworzy go, prowadzi i udostępnia starosta dla swojego powiatu (art. 7d pkt 1 lit. b tej ustawy), a w miastach na prawach powiatu, takich jak Warszawa — prezydent miasta. Według Geoportalu rejestr prowadzi w Polsce 385 urzędów.

Skąd urząd zna ceny? Notariusz przekazuje staroście odpis każdego aktu, który przenosi własność nieruchomości albo prawo użytkowania wieczystego (art. 23 ust. 2 pkt 1). Starosta wpisuje z niego dane do rejestru. Dlatego w RCN są ceny z umów, a nie ceny z ogłoszeń.

Wcześniej przepisy mówiły o „rejestrze cen i wartości nieruchomości” — skrót RCiWN nadal widać w nazwach niektórych serwisów starostw. Rozporządzenie z 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków przekształciło go w rejestr cen nieruchomości (§ 43 ust. 2). Obecny rejestr zawiera ceny transakcji, a nie wartości z wycen.

Co zawiera rejestr

Zakres danych określa § 40 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Przy każdej transakcji rejestr podaje m.in.:

• oznaczenie i datę aktu notarialnego oraz dane notariusza,
• rodzaj transakcji: sprzedaż na wolnym rynku, przetargowa, bezprzetargowa, z bonifikatą, na cel publiczny albo w postępowaniu egzekucyjnym,
• rodzaj rynku: pierwotny albo wtórny,
• stronę sprzedającą i kupującą — tylko jako rodzaj: osoba fizyczna, osoba prawna, Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego,
• cenę transakcji brutto i kwotę VAT,
• wykaz nieruchomości sprzedanych w tym akcie, z ceną każdej z nich.

Przy mieszkaniu (lokalu) rejestr pokazuje dodatkowo adres, funkcję lokalu, liczbę izb, numer kondygnacji, powierzchnię użytkową, powierzchnię pomieszczeń przynależnych (np. piwnicy) i cenę lokalu brutto. Według GUGiK rejestr nie zawiera danych osobowych. Nie ma w nim też osobnego pola na stan techniczny ani standard wykończenia mieszkania.

Model danych rejestru zna cztery rodzaje praw: własność gruntu, użytkowanie wieczyste oraz własność lokalu albo budynku (załącznik nr 1 do rozporządzenia z 6 sierpnia 2026 r.). Nie ma wśród nich spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, więc sprzedaży takich mieszkań, częstych w starszych blokach, zwykle w rejestrze nie znajdziesz. Akty notarialne tych sprzedaży mają spółdzielnie mieszkaniowe, które muszą je udostępniać rzeczoznawcom majątkowym (art. 155 ust. 1 pkt 6b i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Kto może sprawdzić ceny i ile to kosztuje

Każdy, i to bezpłatnie. Od 13 lutego 2026 r. dane z rejestru cen nieruchomości udostępnia się bez opłat: ustawa z 26 września 2025 r. dopisała rejestr do listy bezpłatnych zbiorów w art. 40a ust. 2 pkt 1 lit. k Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Wcześniej, jak przypomina GUGiK, trzeba było złożyć wniosek w starostwie i zapłacić według cennika z przepisów.

Do 30 września 2026 r. urzędy, które prowadzą rejestr, miały też zacząć udostępniać dane w plikach GML spakowanych do ZIP na portalach internetowych, w szczególności na portalu dane.gov.pl (rozporządzenie z 6 sierpnia 2026 r., § 1 pkt 1 i § 2).

Do przeglądania cen na mapie nie trzeba zakładać konta ani składać wniosku. Jeśli danych z Twojej okolicy nie ma w internecie, zapytaj starostwo, które prowadzi rejestr.

Jak sprawdzić ceny transakcyjne krok po kroku

W Geoportalu (cała Polska)

1. Otwórz moduł „Rejestr Cen Nieruchomości” w serwisie geoportal.gov.pl. Warstwa z transakcjami włącza się sama.
2. Przybliż mapę do wybranej okolicy. Działki, budynki i lokale z transakcjami widać dopiero w dużym przybliżeniu (skala 1:5000 i większa).
3. Kliknij wybrany obiekt. Zobaczysz cenę, datę i rodzaj transakcji, rodzaj rynku oraz podstawowe parametry nieruchomości.

W tym samym module jest „Moduł analiz cen”: dla obszaru w wybranym promieniu pokazuje transakcje na mapie, na wykresie i w tabeli. Dane z serwisów powiatów, które GUGiK połączył z Geoportalem, są w module jako warstwa „Lokalizacja transakcji” — jeśli jej nie widzisz, włącz ją na liście warstw.

Geoportal pokazuje tylko dane z powiatów, które przekazały je do GUGiK z pełną informacją o położeniu. Gdy w Twojej okolicy mapa jest pusta, sprawdź serwis starostwa.

W Warszawie

Miasto udostępnia mapę „Rejestr Cen Nieruchomości”, na której przejrzysz warszawskie transakcje bez specjalnych programów. Dane z serwisów miasta bywają nowsze niż w Geoportalu (tak wyszło w naszym porównaniu z października 2026 r.), więc dla Warszawy zacznij od mapy miasta. Na stronie Udostępniane dane RCN są pliki GML z podziałem na lata (od 2006 r.), a zbiór Warszawy jest też na dane.gov.pl, z aktualizacją co miesiąc.

W powiatach wokół Warszawy

Część starostw ma własne serwisy RCN. Na przykład serwis Starostwa Powiatowego w Piasecznie pozwala przeglądać transakcje na mapie bez zakładania konta i pobrać plik GML bez opłat. Gdy starostwo nie ma takiego serwisu, zostaje Geoportal.

Pobieranie danych do własnej analizy

Jeśli chcesz policzyć coś samodzielnie, pobierz dane w plikach. W Geoportalu, w module „Pobierz dane” (grupa warstw „Dane do pobrania”), są pliki GeoParquet dla kraju i województw oraz GeoPackage dla województw i powiatów. Pliki z dane.gov.pl i z serwisów starostw otworzysz w bezpłatnym programie QGIS. Pamiętaj o licencji: zbiór Warszawy na dane.gov.pl jest udostępniony na licencji CC BY 4.0, a jego warunki wymagają, by w publikowanych opracowaniach podać jako źródło państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny. Dokładne brzmienie tej informacji podaje opis zbioru.

Jak czytać transakcje, żeby się nie pomylić

Rejestr pokazuje surowe dane z aktów. Zanim porównasz cenę z mieszkaniem, które sprzedajesz albo kupujesz, sprawdź kilka rzeczy:

• Rodzaj transakcji. Sprzedaż z bonifikatą, przetarg czy sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym mogą dać cenę daleką od tej z wolnego rynku. Do porównań bierz sprzedaż na wolnym rynku.
• Rynek pierwotny i wtórny. Mieszkanie kupione od dewelopera to inny rynek niż mieszkanie z drugiej ręki. Rejestr podaje cenę brutto i osobno kwotę VAT.
• Udział w prawie. Jeśli w akcie sprzedano np. połowę mieszkania, cena dotyczy tego udziału, a nie całego lokalu.
• Kilka nieruchomości w jednym akcie. Cena transakcji może obejmować np. mieszkanie i miejsce postojowe. Patrz na cenę samego lokalu.
• Powierzchnia. Cenę za m² licz od powierzchni użytkowej lokalu. Pomieszczenia przynależne, np. piwnica, są podane osobno.
• Data aktu. Cena sprzed dwóch lat mogła się od tego czasu zmienić.
• Stan mieszkania. Rejestr nie mówi, czy mieszkanie było do remontu, czy po remoncie.

Dlatego jedna transakcja to za mało. Zbierz kilka podobnych: z tej samej okolicy, o podobnej powierzchni i z ostatnich miesięcy, a potem porównaj ich ceny za m². Mediana, czyli wartość środkowa, mniej reaguje na pojedyncze nietypowe ceny niż średnia.

Dlaczego w rejestrze brakuje najnowszych transakcji

Przepisy dają na wpis kilka tygodni: notariusz przekazuje odpis aktu staroście w ciągu 14 dni, a starosta wpisuje dane do rejestru w ciągu 30 dni od otrzymania dokumentów (art. 23 ust. 2, 5 i 7 Prawa geodezyjnego i kartograficznego). W praktyce bywa dłużej. W Warszawie i w części powiatów obok od aktu do wpisu mija dziś zwykle kilka miesięcy — tak wynika z naszych pomiarów na danych z października 2026 r. Dlatego przy każdej analizie sprawdzaj datę najnowszego aktu w danych.

Jak Dobry Metr korzysta z rejestru

Dobry Metr liczy orientacyjny szacunek ceny mieszkania w Warszawie i okolicach z cen z rejestru cen nieruchomości. Porównujemy Twoje mieszkanie z podobnymi mieszkaniami sprzedanymi w okolicy, przeliczamy ich ceny na dziś i podajemy przedział razem z liczbą transakcji i datą danych. Źródła danych i licencje podajemy na stronie O nas.

Opracowano na podstawie danych z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (Rejestr Cen Nieruchomości).

To szacunek, a nie operat szacunkowy. Kiedy potrzebny jest operat, wyjaśniamy w poradniku Operat szacunkowy: kiedy jest potrzebny. Jeśli chcesz zobaczyć, co ceny z rejestru mówią o Twoim mieszkaniu, sprawdź orientacyjne widełki — bezpłatnie i bez zakładania konta.