Ustawa o ochronie praw lokatorów z perspektywy wynajmującego

Opracowanie: Dobry Metr · aktualizacja 05.11.2026

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725) chroni najemcę mieszkania przed nagłą utratą lokalu: ogranicza wysokość kaucji, przyczyny wypowiedzenia i tryb podwyżek, a eksmisję obwarowuje warunkami. Dla właściciela to lista zasad, których umowa najmu nie może obejść.

Kogo chroni ustawa i kiedy ma zastosowanie

Ustawa nazywa lokatorem najemcę lokalu albo osobę używającą lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, a właścicielem także wynajmującego (art. 2 ust. 1 pkt 1 i 2). Lokalem jest lokal służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych; nie są nim pomieszczenia do krótkotrwałego pobytu, np. w hotelach, pensjonatach i internatach (art. 2 ust. 1 pkt 4).

W mieszkaniach prywatnych, czyli spoza publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą w umowie ustalić inaczej obowiązki napraw i rozliczeń z art. 6a–6e (art. 6f). Przepisów o kaucji, wypowiedzeniu i podwyżkach umowa nie zmieni. Najem okazjonalny ma własne zasady: stosuje się do niego tylko przepisy wymienione w art. 19e.

Kaucja

Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy od kaucji, która zabezpiecza należności z najmu w dniu opróżnienia lokalu. Przy najmie zwykłym kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy (art. 6 ust. 1). Zwrot następuje w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego (art. 6 ust. 4). Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym limit wynosi sześciokrotność czynszu (art. 19a ust. 4 i art. 19f ust. 5). Więcej w poradniku Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania.

Czynsz, opłaty i podwyżki

W stosunkach najmu wynajmujący może pobierać oprócz czynszu tylko opłaty niezależne od właściciela, czyli za dostawy energii, gazu i wody oraz odbiór ścieków i odpadów (art. 9 ust. 5 i art. 2 ust. 1 pkt 8). Pobiera je tylko wtedy, gdy lokator nie ma umowy bezpośrednio z dostawcą (art. 9 ust. 6). Przy najmie okazjonalnym umowa może stanowić inaczej (art. 19c ust. 1).

Podwyżkę czynszu właściciel wprowadza, wypowiadając dotychczasową wysokość na piśmie pod rygorem nieważności, z trzymiesięcznym terminem, chyba że umowa przewiduje dłuższy (art. 8a ust. 1–3). Podwyżek nie można wprowadzać częściej niż co 6 miesięcy (art. 9 ust. 1b). Lokator może w ciągu 2 miesięcy odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania najmu albo zakwestionować ją w sądzie, gdy po podwyżce czynsz w skali roku przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo gdy podwyżka następuje z poziomu wyższego niż 3%. W takim sporze zasadność podwyżki musi udowodnić właściciel (art. 8a ust. 4 i 5). Wartość odtworzeniowa to iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni budynku mieszkalnego (art. 9 ust. 8), a nie cena rynkowa mieszkania. Orientacyjną wartość rynkową z cen transakcyjnych sprawdzisz w wycenie mieszkania. Szczegóły w poradniku Jak ustalić czynsz najmu.

Najemca nie płaci czynszu: co może zrobić właściciel

Właściciel może wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu albo pobieranych przez właściciela opłat za media za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Najpierw musi uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności (art. 11 ust. 2 pkt 2). Kolejne kroki opisujemy w poradniku Wypowiedzenie umowy najmu.

Po skutecznym wypowiedzeniu, jeśli lokator się nie wyprowadza, właściciel kieruje sprawę do sądu o opróżnienie lokalu. Do dnia wyprowadzki osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego płaci co miesiąc odszkodowanie (opis niżej).

Czy można odłączyć media

Nie należy tego robić. Kodeks karny przewiduje karę pozbawienia wolności do lat 3 dla osoby, która w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego (art. 191 § 1a Kodeksu karnego). Ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego (art. 191 § 3). Odcięcie prądu, wody albo ogrzewania czy wymiana zamków, żeby zmusić lokatora do wyprowadzki, może wypełniać ten przepis.

Eksmisja: najem socjalny i lokal zamienny

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka, czy osobom, których dotyczy nakaz, przysługuje prawo do najmu socjalnego lokalu. Obowiązek zapewnienia takiego lokalu ma gmina, w której leży opróżniany lokal (art. 14 ust. 1). Jeśli sąd przyzna to prawo, opróżnienie lokalu następuje dopiero po złożeniu przez gminę oferty najmu socjalnego (art. 14 ust. 6).

Ustawa wymienia osoby, wobec których sąd co do zasady nie może orzec braku prawa do lokalu socjalnego, np. kobiety w ciąży, małoletnich, osoby obłożnie chore i bezrobotne (art. 14 ust. 4). Ta lista nie dotyczy jednak osób, które utraciły tytuł do lokalu spoza publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem lokali spółdzielni i społecznych inicjatyw mieszkaniowych (art. 14 ust. 7). W sprawie lokatora z prywatnego mieszkania sąd i tak bada z urzędu jego sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3).

Okres ochronny (zimowy)

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (art. 16). Okres ochronny nie unieważnia wyroku, tylko przesuwa jego wykonanie.

Ten przepis, podobnie jak zasady o lokalu socjalnym z art. 14, nie ma zastosowania, gdy powodem opróżnienia lokalu jest przemoc w rodzinie, rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie, które utrudnia korzystanie z innych lokali w budynku, a także gdy lokal zajęto bez tytułu prawnego (art. 17 ust. 1).

Odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu

Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego płaci co miesiąc odszkodowanie do dnia opróżnienia lokalu (art. 18 ust. 1). Odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z najmu lokalu. Jeśli nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 2). Gdy gmina nie dostarczy lokalu socjalnego osobie, której sąd go przyznał, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze wobec gminy (art. 18 ust. 5).

Najem okazjonalny i instytucjonalny: inny tryb opróżnienia

Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym najemca podpisuje u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Po końcu umowy właściciel doręcza pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem, a gdy termin minie, składa w sądzie wniosek o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności (art. 19d i 19i). Przy najmie okazjonalnym warunkiem jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od początku najmu (art. 19b). Lista przepisów stosowanych do najmu okazjonalnego w art. 19e nie obejmuje art. 14 ani art. 16. Szczegóły w poradniku Najem okazjonalny.