Metodologia

Dane

Liczymy z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), czyli z cen z aktów notarialnych. To kwoty, za które mieszkania naprawdę sprzedano. Bierzemy akty z ostatnich 24 miesięcy z Warszawy i 9 powiatów: grodziskiego, legionowskiego, mińskiego, nowodworskiego, otwockiego, piaseczyńskiego, pruszkowskiego, warszawskiego zachodniego i wołomińskiego. Bierzemy rynek wtórny i nieliczne akty bez oznaczenia rynku; sprzedaży oznaczonych jako deweloperskie nie bierzemy. Dane pobieramy z Geoportalu (GUGiK).

Model porównań

1. Szukamy 10 transakcji najbardziej podobnych do Twojego mieszkania, w promieniu do 3 km. Liczy się odległość, metraż, liczba pokoi i data aktu.
2. Ceny starszych transakcji przeliczamy na dziś według zmian cen w okolicy.
3. Wynik to ważona mediana ceny za m² tych transakcji razy metraż. Bliższe i bardziej podobne transakcje ważą więcej.

Stan mieszkania

Ceny z aktów nie mówią o stanie mieszkania, więc stan przesuwa cenę za m² tylko w granicach cen tych samych porównań: „do remontu” daje cenę z dolnej ćwiartki (25. percentyl), „wysoki standard” z górnej (75. percentyl), „do odświeżenia” i „gotowe do wprowadzenia” leżą pomiędzy, a przedział przesuwa się o ten sam procent. Stan zmienia wynik najwyżej o ±15%, a gdy porównania słabiej pasują do mieszkania (przedział poszerzony), najwyżej o ±10%: przy bardzo rozproszonych cenach porównań sama reguła ćwiartek dawałaby zmiany o kilkadziesiąt procent. W teście na ok. 200 transakcjach daje to typowo od ok. −8% (do remontu) do ok. +9% (wysoki standard), a limit obejmuje mniej więcej 1 na 6 wycen przy skrajnych kategoriach; zakres dla Twojego mieszkania podajemy w raporcie. Trafność przedziału mierzyliśmy bez korekty stanu, więc przy podanym stanie przedział jest przesunięty o wpływ stanu, a tego przesunięcia nie da się sprawdzić w teście.

Przedział 80%

Podajemy przedział, a nie jedną kwotę. Dobieramy go tak, żeby w testach na prawdziwych transakcjach mieściło się w nim ok. 8 na 10 cen. Gdy podobnych transakcji jest mało, przedział jest szerszy. Gdy jest ich za mało, nie podajemy kwoty.

Data danych

Przy każdym wyniku podajemy liczbę transakcji, okres aktów i datę najnowszego aktu. Urzędy wpisują akty do rejestru z opóźnieniem, w Warszawie zwykle kilka miesięcy.

Ograniczenia

• Nie oglądamy mieszkania. Piętro, rok budowy i udogodnienia na razie nie zmieniają liczby.
• Wpływu stanu nie da się sprawdzić na danych z rejestru, bo akty nie opisują stanu. Regułę dla stanu przyjęliśmy z góry: zakładamy, że przeciętna transakcja dotyczy mieszkania w przeciętnym stanie.
• Model jest w wersji beta.
• Wynik to orientacyjny szacunek, a nie operat szacunkowy ani opinia rzeczoznawcy majątkowego.

Źródło

Opracowano na podstawie danych z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (Rejestr Cen Nieruchomości).

Wersja 1.2 z 26.10.2026